Como o mercado está dificultando a obtenção de financiamento

Quem da a mínima atenção ao mercado imobiliário residencial atualmente sabe de uma coisa: está calor.

Com estoques recorde e taxas de hipotecas no fundo do poço, todos os dias parecem trazer um novo dado que aponta para um mercado em movimento. O ritmo acelerado de mudança está sendo visto em todo o país.

As taxa de variação é tão rápida, na verdade, que uma peça crucial do quebra-cabeça da compra de uma casa é freqüentemente deixada para trás: a avaliação.

“O mercado está tão insano que as propriedades não estão avaliando os preços de compra”, disse corretora imobiliária da Compas na área e avaliadora imobiliária certificada da D&H Appraisal.

Os compradores de casas sortudos o suficiente para ganhar uma guerra de lances por uma propriedade estão cada vez mais correndo de cabeça para baixo em avaliações que não correspondem – ou mesmo se aproximam – do preço de venda acordado, deixando-os com maneiras limitadas de fechar a vendas.

Isso pode deixar as partes do negócio – o comprador, o vendedor e seus agentes imobiliários e credores – frustradas, para dizer o mínimo.

“Estamos encontrando avaliadores que não querem ser flexíveis com o mercado”, disse um agente da área de Atlanta que pediu para permanecer anônimo. “Eles querem manter os preço anteriores e o mercado está um pouco diferente agora. … Os avaliadores vão ter que ser um pouco mais flexíveis, porque a disposição de pagar, a demanda, está lá. Os avaliadores gostam de definir os preços por si próprios, em vez da demanda do mercado. ”

Compreensivelmente, essas caracterizações aumentam a irritação da comunidade de avaliação. Cinco avaliadores de todo o país que foram entrevistados pela Magazine reclamaram que seu papel no processo de compra de uma casa é muitas vezes mal interpretado, especialmente nestes tempos de inebriante.

“Outros participantes do mercado podem dizer que o avaliador está ‘matando o negócio’, mas nossa primeira responsabilidade é com o nosso cliente, que, praticamente 100% do tempo, é o banco ou a empresa de hipotecas ou a instituição de crédito que nos contratou para fornecer uma avaliação ”, disse o presidente da Lincoln , George , que também é o ex-presidente imediato do capítulo de Massachusetts, Rhode e Maine do Appraisal Institute, um grupo da indústria.

“Muitos dos credores que estão muito chateados com as avaliações hoje, eles também serão os primeiros a processar quando o mercado cair”, disse Robert, principal e avaliador imobiliário da Mesner em Royal . “Avaliadores não criam mercados. Os avaliadores determinam a partir dos dados de mercado o que os mercados estão fazendo e aplicam isso à avaliação das propriedades. ”

O principal dado de mercado a que Mesner se refere é o comparável, ou “compp”, que é uma propriedade vendida recentemente com características semelhantes à propriedade em questão. Dado o ritmo com que os preços das casas estão subindo, uma compilação de três meses pode parecer história antiga.

“A questão é: onde você consegue os dados? De vendas fechadas ”, disse Mesner. “Então, quando o mercado está pulando no ritmo que está agora, as vendas fechadas são baseadas em algo que aconteceu anteriormente. É aí que está o problema. ”

Para Mariella Massa, avaliadora e CEO , com sede em Houston, a frustração que as pessoas sentem quando uma avaliação não atinge o preço de venda é uma oportunidade de educar outras pessoas sobre o processo de avaliação.

“Não somos apenas nós acordando do lado errado da cama”, disse ela. “Nós apenas temos que seguir essas regras. Acho que muitos corretores de imóveis estão começando a trabalhar nessa área. ”

Fazendo seu ajuste de tempo

Uma ferramenta que os avaliadores têm disponível em um mercado fluido é o chamado ajuste de tempo ou marcação a mercado, em que o valor de uma propriedade comparável é ajustado pela taxa de valorização (ou depreciação em um mercado em declínio).

Demopulos apontou para o mercado Internacional, onde grandes empresas de tecnologia .Amazonn, em particular – se reuniram nos últimos anos para capitalizar o poder intelectual de recém-formados em Harvard, MIT e outras escolas, elevando os preços dos imóveis no processo.

“Ajustes de tempo devem ser usados ​​por avaliadores para refletir o mercado”, disse ele. “Há alguns avaliadores que vejo – eu faço revisão de trabalho – que não estão fazendo ajustes de tempo, e isso é preocupante porque eles não estão lendo e analisando o mercado.”

Dan Fries, presidente e avaliador-chefe da área de Atlanta, Daniel Fries & Associates Inc., concorda.

“Todos nós temos os mesmos compp”, disse ele. “Não importa que o custo da madeira tenha subido. O que importa para o avaliador é: ‘Onde você pode pendurar seu chapéu?’ E se pudermos mostrar que o mercado subiu X valor por cento ao mês, você pode aplicar isso. Eles provavelmente não estariam gritando e berrando tanto se todo mundo fizesse isso ”.

Avaliação vacilante

Outros envolvidos no processo de venda da casa também contam com ferramentas, principalmente a dispensa de avaliação. Nos termos deste contrato, o comprador faz a diferença entre a avaliação e o preços de venda. Pode ser indispensável para vencer uma guerra de lances no mercado atual, e os compradores em potencial sem liquidez suficiente muitas vezes são prejudicados por concorrentes ricos em dinheiro.
“Não é um mercado tradicional, porque apenas os compradores com caixa extra podem ter sucesso na compra”, disse Dornn.

Em outras palavras, o dinheiro é rei.

“O que está acontecendo é que o Sr. Crédito com muito dinheiro vai lá e diz, ‘OK, vou compensar a diferença’, e seu [Veterans] ou comprador de casa pela primeira vez vai receber espremido ”, disse Friess.

O fenômeno do trabalho em casa da pandemia também está tornando a liquidez mais importante, pois os residentes de cidades portais caras, percebendo que não precisam ir ao escritório todos os dias para trabalhar, levar seu patrimônio da Park Avenue para a Main Street ou Biscayne Boulevard , por assim dizer.

“Se você estivesse na cidade de York, os valores de mercado em comparação com o sul seriam extraordinários”, disse Mesner. “Muitos compradores estão chegando com ofertas em dinheiro, e isso significa que os compradores com hipotecas estão em desvantagem. Se os preços aumentam além do que os dados históricos do mercado podem suportar, isso significa que o comprador tem que arranjar dinheiro adicional. ”

Ligando para todos os possíveis vendedores

No futuro, os avaliadores esperam que a desconexão entre as avaliações e os preços de venda diminua – eventualmente.
“Há uma luz no fim do túnel”, disse Fries. “Nos próximos 60 dias, quando tudo isso terminar, esperamos ter uma nova base de composição e melhores composições para aproveitarem.”

Nesse ínterim, as pessoas que há muito consideram a venda de seu nível de divisões, mas não querem se esforçar para prepará-lo para a venda, podem querer aproveitar uma rara oportunidade.

“Se eu tivesse aquela casa na rua movimentada, ou com o tapete felpudo, ou não quisesse atualizar a cozinha, agora é a hora de vendê-la”, disse Friess. “As pessoas vão levar você, com sardas e tudo.”

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