Investir Em Terras Agrícolas: Vale A Pena E Como Começar?

O investimento em terras agrícolas tem uma longa história de produção de retornos estáveis. Os retornos são devidos ao aumento dos valores das terras agrícolas e ao lucro das safras comerciais.

Aumentos de valor em terras agrícolas

Ninguém está fazendo mais terras. À medida que a população continua aumentando, precisamos construir mais casas, adquirir mais terras para transporte, compras, etc., reduzindo a quantidade de terras agrícolas disponíveis. Além disso, com o aumento da população global, a demanda por alimentos aumenta, tornando a oferta cada vez menor de terras agrícolas mais valiosa.

Dados do  Bureau of Economic Analysis  e do  USDA  indicam tendência de alta para o valor nominal dos imóveis agrícolas.

Fazendas produzem safras comerciais

As safras cultivadas em terras agrícolas são vendidas com fins lucrativos. A renda produzida pelo investimento em terras agrícolas pode ser considerada semelhante ao aluguel. A renda agrícola bruta reflete o valor total da produção agrícola mais os pagamentos do programa agrícola do governo. A  receita bruta da fazenda dos EUA  está no nível mais alto desde 2015.

De acordo com o  USDA , a receita agrícola líquida ajustada pela inflação deve aumentar 41,3%, para US $ 119,6 bilhões. As despesas de produção agrícola ajustadas pela inflação devem diminuir cerca de 2,7 por cento.

A combinação de redução de despesas com aumento de receita proporciona um maior retorno sobre o investimento.

Terra é um melhor investimento do que estoque?

Os terrenos devem ser considerados mais semelhantes aos imóveis do que os estoques. A melhor parte de investir em terras agrícolas é que não está sujeito à interferência do governo, como propriedades para aluguel . Ou os caprichos da economia como os mercados de ações. Investir na Farmland tem cinco vantagens principais sobre os investimentos no mercado de ações.

Diversificação

Como parte da alocação de ativos prudente, é melhor ter vários ativos não correlacionados em seu portfólio. Investir em terras agrícolas oferece diversificação em comparação com os estoques. A vantagem da diversificação é que, quando os estoques estão caindo, a parcela do portfólio investida em fazendas fica estável.

Baixa volatilidade

Os retornos das terras agrícolas são menos voláteis do que outras classes de ativos, como ações, bitcoin ou mesmo propriedades de aluguel. Não importa o que aconteça com a economia, as pessoas ainda precisam de comida para comer. Mesmo se tivermos uma recessão ou uma guerra, as fazendas continuam a produzir alimentos. O investimento em terras agrícolas resulta no aumento da produção de alimentos, desempenhando uma função valiosa para a sociedade. E também é benéfico para seu portfólio com volatilidade reduzida.

Asset Backed

O investimento em terras agrícolas pode oferecer aos investidores um rendimento consistente, ao mesmo tempo que proporciona a segurança da preservação do capital. Todo investimento tem riscos. No entanto, é muito mais fácil imaginar o valor de um estoque indo para zero em comparação com um lote de 100 acres de terras agrícolas produtivas. Mas quando você investe em terras agrícolas, você tem um ativo tangível que respalda seu investimento.

Retornos Estáveis

Quando os estoques estão em níveis recordes no ambiente atual e os títulos não oferecem retorno, as terras agrícolas oferecem retornos estáveis. Claro, existem variações com base no preço das safras, clima, produção da safra, fatores ambientais e assim por diante, mas os retornos são mais confortáveis ​​de prever dentro de uma faixa.

Cobertura de inflação

Com toda a impressão de dinheiro do banco central, incluindo o desencadeamento da Teoria Monetária Moderna (MMT), poderemos em breve ver uma inflação galopante. As terras agrícolas são um ativo sólido que produz alimentos como commodity. O investimento em terras agrícolas se beneficia da inflação, já que o preço dos alimentos e o valor da terra também aumentam.

Aprovado por investidores institucionais

Embora esta classe de ativos esteja agora disponível para investidores individuais, não é uma nova classe de ativos. Grandes investidores institucionais preferem terras agrícolas há muito tempo. Os principais fundos de doação de universidades dos Estados Unidos investiram bilhões em terras agrícolas.

Como posso investir em terras agrícolas?

Você pode investir em terras agrícolas de quatro maneiras.

Compre terras não agrícolas e converta-as

Você pode comprar terras e convertê-las para serem usadas como terras agrícolas após obter as aprovações necessárias. Então, assim como uma propriedade alugada, você pode arrendá-la aos fazendeiros para o cultivo em sua terra. O agricultor vai pagar o aluguel e também fornecer uma certa porcentagem dos lucros para você.

Essa abordagem fornece o máximo retorno sobre o seu investimento em terras agrícolas. O desafio é tentar encontrar terras aptas para a agricultura disponíveis para venda. A qualidade do solo, clima e fontes de água são fatores importantes a serem considerados na compra de terras. Depois de comprar o terreno, você precisa se certificar de que os sistemas de irrigação e drenagem necessários estão instalados. E, finalmente, alugá-lo para o agricultor que tem experiência suficiente para transformar seu investimento em terras agrícolas em um empreendimento lucrativo.

Por causa das complexidades envolvidas nessa abordagem, eu não a recomendaria, a menos que você seja altamente experiente. O custo da hipoteca para comprar terras e convertê-las para uso agrícola é muito alto. Além disso, os bancos querem ver seu histórico na agricultura antes de aprovar o empréstimo.

Compre terras agrícolas

Comprar terras agrícolas é uma opção mais confortável, uma vez que atualmente são usadas para fins agrícolas e há irrigação disponível. Você não precisa de aprovações adicionais. A agricultura é geralmente uma empresa familiar. Às vezes, você encontraria  fazendas disponíveis para venda onde os proprietários são mais velhos e os filhos não estão interessados  no negócio agrícola da família. Comprar terras agrícolas de agricultores que desejam se aposentar e alugá-las para novos agricultores é mais fácil de começar com o investimento em terras agrícolas.

Semelhante à abordagem acima, novamente, o custo da hipoteca é muito alto. Além disso, os bancos desejam ver seu histórico relacionado à sua experiência em terras agrícolas antes de emprestar. Se o agricultor possuir a terra sem hipoteca, você pode perguntar a ele se ele está interessado nas  opções de financiamento do vendedor . Nesse caso, o fazendeiro que está vendendo a fazenda para você atua como o banco e você faz pagamentos periódicos a ele. Eles ainda podem estar desconfiados de sua falta de experiência, mas é mais fácil convencer o vendedor do que o banco. Além disso, observe que a taxa de juros pode ser mais alta nesses casos do que a obtenção direta de um empréstimo do banco.

Crowdfunded Farmland Investing

  1. A plataforma de investimento em terras agrícolas com financiamento coletivo seleciona parcelas com base em seus critérios de seleção e coloca cada fazenda em sua entidade legal, como uma LLC.
  2. A fazenda é apresentada na plataforma para que os indivíduos avaliem com base nos valores da terra, potencial de renda e outros ativos.
  3. Você compra ações da entidade proprietária da fazenda.
  4. A plataforma cuida dos aspectos de gestão da fazenda, como seguro, contabilidade, arrendamento da fazenda e trabalho com o agricultor.
  5. A plataforma distribui o excesso de receita da fazenda periodicamente.
  6. A distribuição das vendas finais ocorre quando a fazenda é finalmente vendida após 5 anos ou mais.

De acordo com a  SEC,  apenas  investidores credenciados  podem investir em projetos de terras agrícolas com financiamento coletivo. Para ser um investidor credenciado, uma pessoa deve ter

  1. uma renda anual  superior a $ 200.000 ($ 300.000 para renda conjunta) nos últimos dois anos.
  2. Ou um  patrimônio líquido  superior a US $ 1 milhão (excluindo sua residência principal).
  3. Ou certificações , designações ou credenciais profissionais específicas  , como licença Série 7, Série 65 ou Série 82.

A AcreTrader menciona que pretende oferecer seus serviços a investidores não credenciados no futuro, com acesso aos investimentos do Regulamento A +. No entanto, isso ainda não está disponível hoje. Você deve se registrar agora para ser notificado quando eles começarem a aceitar investidores não credenciados.

Se você não se qualificar como um investidor credenciado com base em dados financeiros, ainda poderá atender às qualificações de investidor credenciado com base no conhecimento.

Farmland REITs

O investimento em terras agrícolas para investidores não credenciados pode ser realizado por meio de um “fundo de investimento imobiliário” ou REIT. É uma empresa criada para adquirir e deter terras agrícolas. Embora os REITs de terras agrícolas não sejam um método perfeito, eles são uma opção para investidores não credenciados investirem em terras agrícolas. Ao investir em um REIT de terras agrícolas, os investidores ficam expostos ao investimento em terras agrícolas e evitam as responsabilidades de possuir uma fazenda.

Os REITs são negociados em bolsas de valores exatamente como as ações e são altamente líquidos. Você pode usar uma plataforma como  M1 Finance  para a média de custo em dólar sem taxas ao comprar REITs. Existem vários REITs de terras agrícolas listadas. Gladstone Land Corporation (LAND) e Farmland Partners Inc. (FPI) são os dois REITs de terras agrícolas de capital aberto mais populares.

Uma grande desvantagem dos REITs em comparação com o investimento direto em terras agrícolas por meio do  AcreTrader  é que, com os REITs, você não sabe em quais propriedades exatas está investindo. Você não tem controle sobre a seleção de uma determinada fazenda ou safra comercial para sustentar.

A outra desvantagem dos REITs é o tratamento tributário. Os REITs devem pagar seus ganhos na forma de dividendos. Como os dividendos são tributados como renda ordinária, você pode pagar impostos mais altos em comparação com outras ações. Quando os investidores vendem seus REITs, isso é tratado como ganho de capital.

Como investir em fazendas com financiamento coletivo

Plataformas  de investimento em terras agrícolas, como o  AcreTrader , facilitam o investimento em terras agrícolas por meio de financiamento coletivo . Eles oferecem a você a oportunidade de fazer investimentos diretos em parcelas específicas de terras agrícolas dos Estados Unidos e pagam a você uma distribuição anual do agricultor.

Alguns fatores importantes a serem observados são

  1. O investimento mínimo varia de  $ 5.000 a $ 20.000.
  2. Uma equipe de especialistas de mercado realiza a devida diligência nos investimentos em terras agrícolas antes de oferecê-los no local.
  3. O horizonte de tempo é de  5 a 10 anos. 
  4. Raramente há um mercado secundário para vender ações, o que significa que você deve esperar mantê-las durante todo o tempo. A AcreTrader está trabalhando na criação de um mercado secundário no futuro.
  5. Você paga taxas à empresa por facilitar negócios e cuidar de toda a papelada.
  6. Normalmente, você está comprando ações de uma LLC que possui as terras agrícolas.

Como você avalia as terras agrícolas como um investimento?

Avaliar terras agrícolas requer a experiência de uma equipe que entende o ativo. Vários fatores determinam o valor das terras agrícolas.

Valor da terra

Como os imóveis, você pode determinar o valor com base no terreno em vendas comparáveis ​​naquela área geográfica no passado recente. Como pode ser visto no  gráfico do valor dos imóveis agrícolas do  USDA por estado, o preço médio da terra varia amplamente de um estado para outro. O gráfico foi uma revelação para mim. Sempre soube que imóveis residenciais eram mais caros na Califórnia. Os valores dos imóveis agrícolas também são caros na Califórnia.

Além do valor médio da terra, cada fazenda é posteriormente avaliada com base na

  1. qualidade do solo: que tipo de safra pode ser cultivada
  2. terreno: acidentado ou plano
  3. água: direitos da água, lençol freático, salinidade
  4. acesso: quão perto da rodovia e ferrovias para transporte.

NCREIF Farmland Index é uma medida de retorno trimestral composta de série temporal do desempenho do investimento de um grande conjunto de propriedades agrícolas individuais adquiridas no mercado privado apenas para fins de investimento.

Renda agrícola

Dependendo do tipo de safra cultivada e da consistência com a qual a fazenda em particular produziu safras, podemos usar os valores médios atuais para determinar a renda da fazenda.

  1. Culturas em linha:  são  plantadas e colhidas anualmente. Exemplos comuns incluem  grãos e sementes oleaginosas, como milho, soja e trigo 
  2. Culturas permanentes: Culturas  permanentes não são cultivadas anualmente e têm uma vida útil longa, normalmente 25 anos ou mais. Exemplos comuns incluem  uvas para vinho, nozes, frutas cítricas, maçãs e abacates.

Outros ativos

  1. O equipamento de irrigação é novo ou precisa ser substituído no futuro?
  2. Quaisquer estruturas nas terras agrícolas, como casas, celeiros, moinhos de vento que agregam valor
  3. arrendamentos de caça dependendo dos direitos de caça na terra
  4. equipamentos agrícolas, como tratores, escarificadores, etc.

Considerações finais sobre como investir em terras agrícolas

O investimento em terras agrícolas oferece uma classe de ativos não correlacionados para investir com os benefícios de baixa volatilidade, estabilidade e diversificação. Como o investimento em terras agrícolas é garantido por um ativo tangível, o risco é menor.

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